Kartal ilçesi, İstanbul’un Anadolu Yakası’nda yer alan, batısında Maltepe, kuzeyinde Sancaktepe, doğusunda Pendik ilçeleriyle çevrili olan ve 2012 yılı nüfus verilerine göre 443.293 nüfusa sahip olan bir ilçedir…
Kartal ilçesi; son yıllarda, yeni adalet sarayı, 2012 yılında faaliyete geçen Kadıköy-Kartal metro hattı ve planlanan kentsel dönüşüm projesi gibi yeni yatırımlarla büyük bir gelişim göstermiş ve yatırımcıların ilgisini çeken ve talep gösterdiği bir bölge olma özelliği kazanmıştır. Yapılan yatırımlar ilçenin çehresini ve alıcı profilini hızla değiştirmiş olup bölgeye talep de olumlu yönde değişmeye başlamıştır.
Kartal D-100 Karayolu aksında yer almakta olup, güneyde sahilyolu ve kuzeyde O-4 otoyolu ile çevrelenmiştir. Sabiha Gökçen Havalimanı’nın etkinliğinin artması Pendik ve Tuzla bölgelerine olduğu kadar Kartal bölgesine de ilginin artmasına sebep olmuştur. Kadıköy-Kartal Metro Hattı ve Marmaray Projesi ile Kartal kara, deniz ve demir yolu ulaşım çeşitliliğine sahip bir bölge durumuna gelmiştir.
Kartal geneli projelere bakıldığında D-100 Karayolu çevresinde yer alan parsellerin ağırlıklı ofis, home ofis olarak tasarlandığı, fakat rezidans projelerinin de bulunduğu görülmektedir. Özellikle Adliye Sarayı ile birlikte bölgede ofis ve konut talebinin arttığı söylenebilir. Sahil şeridinde boş arsa stoğunun yetersizliği sebebi ile yeni konut projelerinin daha çok D-100 Karayolu üzerine kaydığı görülmektedir.
Bölgeye sahil yolu, E-5 ve minibüs yolu gibi üç ana yoldan ulaşım avantajı bulunduğu gibi yakın zaman önce faaliyete geçen ve bölgenin en önemli altyapı projelerinden olan Kadıköy-Kartal metro hattının da ulaşıma yeni bir alternatif sunması, bölgeyi merkeze daha yakın bir konuma getirmiş olup, projelerdeki birim satış fiyatlarını etkileyen ve bölgenin değerini arttıran en önemli faktörlerden biri olmuştur. Özellikle Maltepe-Kartal hattında, E-5 aksı boyunca inşa edilen yeni ofis projelerinin ve hayata geçirilen prestijli konut projelerinin bölgeye gün içinde seyahat eden kişi sayısını arttıracağı düşünüldüğünden ulaşım alternatiflerinin çok olması ve metro hattı gibi altyapı projelerinin yapılmasının bölgedeki gelişimi hızlandırdığı ve talebi olumlu yönde etkilediği de düşünülmektedir.
İlçe sınırlarında inşa edilen ve yakın zaman içerisinde hizmete girmesi hedeflenen Adalet Sarayı da Maltepe ve Kartal ilçelerini çekim bölgesi haline getiren, bölgeye talebi arttıran ve alıcı profilini etkileyen oldukça önemli projelerden biridir. Adalet Sarayı’nın bu bölgede konumlanmış olması birçok hukuk bürosunun, avukatın ve çeşitli yatırımcıların bu bölgede yatırım yapmasına neden olmuştur. Özellikle nitelikli konut yatırımları bu bölgede yoğunlaşmıştır. Bölgedeki yeni konut projelerinde kullanım amaçlı daire alan maliklerin çoğunlukla avukatlardan oluştuğu ve daireleri home – office amaçlı kullanacakları tespit edilmiştir. Bölgede bulunan devlet ve özel hastanelerin sayılarının artması, doktor ve hemşirelerin de bölgeye talep göstermelerine neden olmaktadır.
Bu projeyle birlikte özellikle adalet sarayının çevresinde ve E-5 karayoluna cepheli kısımlarda nitelikli ofis projelerinin yoğunlaştığı, hem Kartal ilçesi hem de bu bölgeye yakınlığı nedeniyle etkileşim bölgesi olarak Maltepe ilçesinde prestijli konut projelerinin inşa edilmeye başlandığı, yatırımcıların bölgeye ilgi gösterdiği ve bölgedeki alıcı profilinin hızla değiştiği gözlemlenmiştir. Marka değeri taşıyan ve bilinirliği yüksek birçok firma bölgede yatırımlarda bulunmuş olup, yakın zamanda projelerini hayata geçirecektir. Çevrede yapılan incelemelerde genel olarak bölgede “Konut + Ticaret” ve “Ofis” fonksiyonlarına sahip karma projelere yer verildiği gözlemlenmiştir.
Konut ve ofis fiyatları açısından yaklaşık olarak bölgedeki fiyatlar ele alındığında ise, prestijli konut projelerindeki birim satış rakamlarının projenin lokasyonu ve sahip olduğu özelliklere bağlı olarak ortalama 2.000-3.000 USD/m2 mertebelerinde değişebildiği, ofislerin birim satış rakamlarının ise yine aynı değişkenlere bağlı olarak ortalama 2.000-4.000 USD/m2 mertebelerinde olduğu söylenebilmektedir.
