Türkiye genelinde hisseli taşınmaz sahiplerini ilgilendiren önalım hakkı düzenlemesinde önemli bir değişikliğe gidiliyor. Anayasa Mahkemesi (AYM), birden fazla kişinin ortak mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda pay satışına ilişkin önalım hakkının kullanımında rayiç bedelin esas alınmasını öngören hükmü Anayasa’ya aykırı bularak iptal etti.
16 Temmuz 2026 tarihinde alınan karar, 6 Kasım 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlandı. İptal kararıyla birlikte, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın ödeyeceği bedelin mahkeme tarafından rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngören uygulama sona erecek.
Hisseli Tapularda Rayiç Bedel Uygulaması İptal Edildi
Önalım hakkı, hisseli bir taşınmazda paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer ortaklara öncelikli satın alma imkânı tanıyor.
AYM’nin incelemesine konu olan düzenleme, 2025 yılında 7571 sayılı Kanun kapsamında Türk Medeni Kanunu’nun 734’üncü maddesinde yapılan değişiklikle yürürlüğe girmişti.
Söz konusu hükme göre, hisseli taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması halinde önalım hakkını kullanmak isteyen diğer paydaşın ödeyeceği tutar mahkeme tarafından belirleniyordu. Bu hesaplamada alıcı ile satıcının anlaştığı satış bedeli yerine, taşınmaz payının rayiç değeri dikkate alınıyordu.
AYM, rayiç bedelin mahkeme tarafından belirlenmesini öngören bu kuralı iptal etti.
13 Mahkeme Ve CHP’den Anayasa Mahkemesi’ne Başvuru
Düzenlemenin Anayasa’ya uygunluğu, farklı mahkemelerin itirazları üzerine Yüksek Mahkeme’nin gündemine taşındı. AYM, 13 ayrı asliye hukuk mahkemesi ile Cumhuriyet Halk Partisi’nin başvurularını değerlendirdi.
İnceleme sonucunda, satış sözleşmesinde alıcı ve satıcının kendi iradeleriyle belirlediği bedel yerine farklı bir tutarın esas alınmasının mülkiyet hakkı bakımından sorun oluşturabileceği belirtildi.
Kararda, rayiç bedel uygulamasının bazı durumlarda alıcı açısından haksız kazanç veya maddi kayıp doğurabileceği, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş bakımından da belirsizlik yaratabileceği değerlendirmesine yer verildi.
İptal Kararı 6 Ağustos 2027’de Yürürlüğe Girecek
Anayasa Mahkemesi, iptal hükmünün Resmi Gazete’de yayımlanmasından dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine karar verdi. Buna göre rayiç bedel uygulamasına ilişkin iptal kararı 6 Ağustos 2027 tarihinde geçerli olacak.
Bu tarihe kadar mevcut düzenleme uygulanmayı sürdürecek. Dolayısıyla kararın Resmi Gazete’de yayımlanması, devam eden bütün önalım davalarında mevcut uygulamanın hemen sona erdiği anlamına gelmiyor.
Devam Eden Önalım Davalarının Durumu Ne Olacak?
AYM, rayiç bedel kuralıyla bağlantılı bazı hükümleri ve düzenlemenin daha önce açılmış davalara uygulanmasını öngören geçici hükmü de iptal etti.
İptal kararının yürürlüğe gireceği 6 Ağustos 2027 tarihine kadar Türkiye Büyük Millet Meclisi’nin yeni bir yasal düzenleme yapması mümkün olacak.
Devam eden önalım davalarının nasıl sonuçlanacağı ise iptal kararının yürürlüğe girdiği tarihte geçerli olacak mevzuata ve her dosyanın kendi hukuki koşullarına göre belirlenecek.
Hisseli taşınmazını satmayı düşünen veya önalım hakkına ilişkin davası devam eden kişilerin, 6 Ağustos 2027 tarihini ve bu tarihe kadar yapılabilecek yasal değişiklikleri takip etmesi önem taşıyor.
