Metronun geçtiği yerde ofisler uçtu :İstanbul’da son yıllarda yapılan araştırmalara göre, Kağıthane ve Ümraniye’de ofis kiraları resmen uçtu. Nedeni ise, metro hatlarına yakınlığı olarak gösterildi.
Ticari gayrimenkul üzerine danışmanlık hizmetleri veren JLL tarafından yapılan araştırmada, gelecek birkaç yıl içinde ofis yerleri konusunda en çok Kağıthane ve Ümraniye’nin konuşulacağı, ofis metrekare fiyatlarının en önemli belirleyicisinin de “metro hatları” olacağı ortaya çıktı.
JLL Türkiye’nin “Ofisler Metro ile Doluyor” başlıklı raporuna göre, son yıllarda ofis pazarı tamamen ulaşım kanallarına odaklandı. Dikkat çeken en önemli ayrıntı ise, raylı ulaşım hatlarının geçtiği noktalarda ofis metrekare fiyatlarının katlanarak artmaya başlaması oldu. Bu durum, aktif metro bağlantılarının olduğu bölgelerdeki ofis kiralarının yaklaşık yüzde 40 ile yüzde 150 arasında artışlar yaşamasına neden oldu.
Söz konusu rapora göre mevcut metro hatlarının yanı sıra yeni açılacak metro hatlarına yönelik ofis yatırımları da her geçen gün artıyor. JLL’in açıkladığı araştırmanın sonuçlarına göre, gelecek birkaç yıl içinde ofis piyasasının Avrupa yakasındaki yükselen yıldızı Kağıthane olurken, Anadolu yakasında da adres Ümraniye olacak. Rapor, bu iki bölgede ofis kiralarının artış göstereceğini vurguluyor.
Servis yerine metro
TÜİK verilerine göre İstanbul nüfusunun 2023 yılında 16.6 milyona ulaşacağı, artan nüfusun da en çok şehrin trafik sorununu artıracağına değinilen araştırmada, çalışanların, servis araçları yerine metro gibi trafikten etkilenmeyen toplu taşıma araçlarına daha fazla ilgi göstereceği ifade ediliyor.
Yatay ofise ilgi
İstanbul Büyükşehir Belediyesi, 8.6 milyar dolarlık yatırımla 2019 yılı sonuna kadar yaklaşık 157 kilometre uzunluğunda yeni metro hattını hizmete açmayı planlarken, Başbakan Ahmet Davutoğlu, ‘Enerji Verimliliğinin Geliştirilmesi Programı’ çerçevesinde metro, tren gibi raylı sistem hattındaki okul ve işyeri servislerinin kaldırılmasının düşünüldüğünü açıklamıştı.
JLL Türkiye Ülke Başkanı Avi Alkaş, metro bulunan ya da yapılması planlanan güzergahlarda artan arzın, kira oranlarına da etki ettiğini ve ani artışlar oluşturduğunu söyledi. Alkaş, şöyle devam etti:
“Ulaşım altyapısındaki iyileştirmelerle Kağıthane, Seyrantepe, Ümraniye, Kozyatağı, Küçükyalı, Maltepe ve Kartal gibi mevcut ve planlanan raylı taşıma sistemi olan semtler öne çıkıyor. Bunun yanında artık kat kat ofis alanları yerine, yatay ofislere yönelim var. Ofisin bulunduğu yerin prestiji yerine, verimliliğine özen gösteriliyor.”
İlçelerde değişim nasıl oldu?
Mevcut raylı ulaşım hatları ve planlanan güzergahlar, bu bölgelerdeki ofis fiyatlarına etki etti. İşte örnekler:
Levent 2005 yılında kira seviyesi 100 kabul edilerek yapılan kira endeksi, 2013 yılında 230’a ulaştı. En yüksek oran metrekareye 47 dolar.
Maslak 2005’te kira seviyesi 100 kabul edilerek yapılan kira endeksi, 2013 yılında 290’a ulaştı. Metrekare fiyatları 20-37 dolar arasında.
Kağıthane 2017 yılında tamamlanması beklenen Kağıthane metro bağlantısı nedeniyle bölgeye talep hızla artıyor. Fiyatlar 15-30 dolar arasında.
Ümraniye 2015’te tamamlanması planlanan Üsküdar-Çekmeköy metro hattı kapsamında Marmaray ve metrobüs bağlantıları, Avrupa Yakası ve Kadıköy-Kartal metro bağlantısı gibi avantajlar, bölgedeki ofis talebinin artmasını sağlıyor.
Kavacık Bölge, raylı ulaşım sisteminin olmaması sebebiyle, konumunu avantaja çeviremiyor. Yeni ofis projesi yok.
