Türkiye’de kiracı tahliye süreci, dikkatle ele alınması gereken ve sıkça karşılaşılan bir konudur. Kiracılar, anayasal olarak güvence altına alınmış barınma hakkını kullanmaya çalışırken, ev sahipleri değişen özel koşullar nedeniyle kiracıyı tahliye etmeyi talep edebilmektedir. Mevzuat, kiracılara önemli koruma sağlarken, ev sahiplerine de kiracıların tahliyesi için çeşitli yollar sunmaktadır. Bu makalede ele alınan tahliye nedenleri, konut ve işyeri kiraları ile sınırlıdır; bu nedenle diğer kira sözleşmelerine uygulanamaz.
Türkiye’de tahliye davası açılabilmesi için, Türk Hukuk Sisteminde kanunda belirtilen nedenlerin varlığı gerekmektedir. Kiracı tahliyesi için yasal koşullar sağlanmadığı sürece, tahliye davası yoluyla kiracıyı tahliye etmek mümkün değildir. Bu makalede, Türkiye’de kiracı tahliyesi için gerekli koşullar, izlenmesi gereken prosedür, tahliye davası için gerekenler ve kiracı tahliye koşulları gibi sorulara yanıtlar verilmiştir.
TÜRKİYE’DE KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLİR?
Türkiye’de kiracı tahliyesi hakkında düşünülünce akla gelen ilk şey, kira süresinin bitiminde kiracının tahliye edilebileceği inancıdır. Ancak, yaygın inanışın aksine, kira sözleşmesi sona erdiği için kiracının tahliyesi mümkün değildir. Kiracı yalnızca kanunda belirtilen tahliye koşullarının varlığı halinde tahliye edilebilir. Bununla birlikte, kira süresi devam ederken dahi, geçerli nedenler mevcutsa, ev sahibi tahliye davası yoluyla kiracının tahliyesini talep edebilir.
Kiracının herhangi bir nedenle kiralanan taşınmazdan yasal olarak çıkarılması “kiracı tahliyesi” olarak adlandırılır. Türkiye’de kiracı tahliye nedenleri çeşitli olup, kanunda detaylandırılmıştır. Kiracı tahliyesine ilişkin temel hükümler, Türk Borçlar Kanunu’nun 6098 sayılı Kanun’un 347. ve devamı maddelerinde yer almaktadır. Ayrıca Türkiye’de kiracı tahliyesiyle ilgili çeşitli düzenlemeler mevzuatta bulunmaktadır. Bu makalede, bu hükümlere dair bilinmesi gerekenler ayrıntılı olarak açıklanmakta ve sıkça sorulan sorulara yanıtlar verilmektedir. Bu makale yol gösterici bilgiler içermekte olup, bir kira hukuku avukatından destek alınması tavsiye olunur.
TÜRKİYE’DE KİRACI TAHLİYESİ NEDENLERİ VE TAHLİYE DAVASI YOLLARI
Türkiye’de kiracı tahliye nedenleri Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenmiştir ve bu nedenlerden biri mevcutsa ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir. Ancak, bu nedenler olmadan, belirli süreli kira sözleşmesi sona ermiş olsa bile kiracı tahliye edilemez.
- Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye: En yaygın tahliye sebebidir. Ev sahibi, ödenmeyen kiraya ilişkin ihtar gönderip 30 gün içinde ödemeyi talep eder. Ödeme yapılmazsa, tahliye davası açılır ve icra takibi başlatılabilir.
- İki Geçerli İhtar ile Tahliye: Kiracı, kira süresi içinde iki kez geçerli ihtar alırsa, kira süresinin sonunda bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
- Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye: Kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı bir tahliye taahhüdü varsa, bu tarihte taşınmaz boşaltılmazsa tahliye davası açılabilir.
- Ev Sahibi veya Akrabalarının İhtiyacı Nedeniyle Tahliye: Ev sahibi, kendisi veya yakınlarının konut ihtiyacı olduğunu ispat ederse tahliye davası açabilir.
- Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye: Yeni malik, taşınmazı kendi ihtiyacı için kullanmak üzere, satın aldıktan sonra altı ay içinde tahliye davası açabilir.
- Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye: Taşınmazın genişletilmesi veya yeniden yapılması gerekiyorsa, kiracı tahliye edilebilir.
- Komşuları Rahatsız Etme Nedeniyle Tahliye: Kiracı komşuları rahatsız ediyorsa, yazılı ihtar verilerek tahliye talep edilebilir.
- 10 Yıl Sonunda Tahliye: Belirsiz süreli sözleşmelerde 10 yıl sonunda, belirli süreli sözleşmelerde ise 10 yıllık uzatma dönemi sonunda, üç ay önceden bildirim yapılarak tahliye davası açılabilir.
TÜRKİYE’DE KİRACI TAHLİYE DAVASI NEREDE AÇILIR?
Tahliye davalarına bakan yetkili mahkeme, asliye hukuk mahkemesidir. Ancak, bu mahkemenin münhasır yetkisi yoktur. Bu nedenle, dava hem davalının ikamet ettiği yerdeki asliye hukuk mahkemesinde hem de sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde açılabilir. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkeme olsa da, davanın orada açılması zorunlu değildir.
TÜRKİYE’DE TAHLİYE DAVASI NE KADAR SÜRER?
Türkiye’de tahliye davasının ne kadar süreceğine dair kesin bir yanıt yoktur. Süre, davanın içeriğine, davayı gören mahkemenin iş yüküne, davanın açıldığı yere ve kiracının temyiz hakkını kullanıp kullanmamasına bağlıdır.
Ortalama olarak, Türkiye’de bir tahliye davası yaklaşık 2 ila 2,5 yıl sürmektedir. Ancak, kiracılık ilişkilerine yönelik son düzenlemeler ve kira artış oranının %25 ile sınırlandırılması sebebiyle anlaşmazlıklar artmıştır. Mahkemeler iş yükü nedeniyle davalara yeterli zamanı ayıramamaktadır, bu da yargı sürecini uzatmaktadır. Bu nedenle, tahliye davasının süresine dair en doğru cevap, mahkemeye ve iş yüküne bağlı olarak değiştiğidir.
KİRALIK EV SATILIRSA NE OLUR?
Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı korumaya yönelik hükümler içermektedir. Bu hükümler, kiralık evin satılması durumunda kiracının zarar görmemesini sağlamayı amaçlar. Ev sahibi, evi satmadan önce kiracı ile bir kira sözleşmesi imzaladıysa, bu sözleşme ve şartları satış sonrasında da geçerliliğini korur. Bu durum, yeni malikin mevcut sözleşme şartlarına uyması gerektiği anlamına gelir. Yeni malik, Türkiye’deki kiracı tahliye koşullarına uygun olmadan kiracıyı tahliye edemez.
Ancak, yeni malik evi kendi ihtiyacı için kullanmak isterse, Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen bazı koşulları yerine getirerek kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu ihtiyaç nedeniyle tahliye durumunda, yeni malikin evi devraldığı tarihten itibaren en az bir ay öncesinden kiracıya bildirimde bulunması gerekmektedir. Kiracı belirtilen süre içinde evi boşaltmazsa, yeni malik ihtiyaç gerekçesiyle tahliye davası açabilir.
Özetle, Türk Borçlar Kanunu, kiraya verilen evin satılması durumunda kiracının haklarını korurken, belirli koşullar altında yeni malik için tahliye talebinde bulunma konusunda yasal bir dayanak sağlar.
Kaynak Materyal: https://www.mondaq.com/turkey/landlord-tenant-leases/1517232/tenant-eviction (Türkçe çevirisi yapılmıştır.)
