Kentsel dönüşümde riskli yapılarla ilgili süreç, yapı sahiplerinin lisanslı kurum ve kuruluşlara “tespit başvurusu”yla başlıyor, “risk tespiti” ve “riskli yapının yıktırılması”nın ardından “yıkım sonrası uygulama”yla sona eriyor. Riskli yapısı yıkılan vatandaşlara yeni yapılacak konutlar için faiz desteği, kira yardımı, harç muafiyeti gibi kolaylıklar tanınıyor.
Kahramanmaraş merkezli 6 Şubat’ta meydana gelen 7,7 ve 7,6 büyüklüğündeki depremlerin ardından riskli yapıların dönüşümü konusu yeniden gündeme geldi.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a göre, riskli alan içinde ya da dışında, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı tespit edilen yapılar “riskli yapı” olarak kabul ediliyor ve bunlara ilişkin işlemler Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca yürütülüyor. Depreme karşı dayanıklılığı ve içinde yaşayanların can güvenliğinin olmadığı riskli yapıların tespitine yönelik işlemler dört aşamada yapılıyor.
Riskli yapıların yıkılarak yenisinin yapılmasıyla ilgili dönüşüm süreci ise yapı sahiplerinin “tespit başvurusu” ile başlıyor, “risk tespiti”, “riskli yapıların yıktırılması”yla devam ediyor ve “yıkım sonrası uygulama”yla sonlanıyor.
İlk adım tespit başvurusu
Muhtemel afet anında yıkılma ve ağır hasar görme ihtimali bulunan, içinde yaşayanların can güvenliği için risk taşıyan binaların tespiti için ilk adımı yapı malikinin atması gerekiyor.
“Riskli yapı tespiti”nin, Bakanlığın “altyapi.csb.gov.tr/riskli-yapi-tespiti-ile-ilgili-kuruluslar” linkinde yer alan lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılması gerekiyor.
Buna ilişkin başvuruysa, yapı maliklerinden veya kanuni temsilcilerinden biri tarafından kentseldonusum.csb.gov.tr internet adresi üzerinden e-Devlet şifresi ile yapılabiliyor.
İkinci aşama risk tespiti
Lisanslandırılan kurum ve kuruluşlarca başvuru sonrası incelemelerle hazırlanan riskli yapı tespit raporu, İstanbul, Ankara ve İzmir’de ilçe belediyelerine, diğer illerde ise Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüklerine bildiriliyor.
Belediyeler ve il müdürlüklerinin eksiklik ya da yanlış tespiti halinde raporlar ilgilisine, “riskli yapı” şeklindeki şerh bildirimi ise ilgili tapu müdürlüğüne iletiliyor. Yapı malikleri, tebligat tarihinden itibaren 15 gün içerisinde riskli yapının bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğüne veya belediyeye itiraz edebiliyor.
İtiraz edilmemesi halinde tebligat tarihinden itibaren 60 günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapı yıktırılıyor.
“Riskli yapı” tespitine itirazlar ise üniversitelerden bildirilen 4 üye ile Bakanlıktan 3 üyenin yer aldığı teknik heyet tarafından inceleniyor.
Teknik heyetin riskli yapı hakkındaki kararıyla tespit işlemi kesinleşiyor.
Üçüncü aşama riskli yapıların yıktırılması
Kesinleşen “riskli yapı” kararı sonrası, yıkım için yapı maliklerine 60 günden az olmamak üzere süre veriliyor.
Bu süre içinde yapının yıktırılıp yıktırılmadığı, idare tarafından kontrol ediliyor. Yıktırılmamışsa, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek en fazla 30 gün ek süre tanınıyor.
Bu süre sonunda da riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması halinde, ilgili kurum ve kuruluşlardan, riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz vermemeleri ve hizmetlerini durdurmaları isteniyor.
Riskli yapılardan can ve mal tahliyesi ile yıktırma işlemleri, mülki amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile idarece yapılıyor veya yaptırılıyor.
Yıktırılmayan yapılar da Bakanlık ya da il müdürlükleri tarafından yıkılıyor veya yıktırılıyor. Yapı malikleri, bu işlemin masraflarından hisseleri oranında sorumlu oluyor.
Süreç, yıkım sonrası uygulama ile sona eriyor
Riskli yapıların yıkımı sonrası yeni bina yaptırılması ve parsellerle ilgili tekrar değerlendirme yapılıyor.
Yapı maliklerinin bu işlemlerle ilgili oy birliği bulunmuyorsa, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettiriliyor.
Bu değer üzerinde de oy birliği sağlanamaması halinde, yapıyla ilgili uygulamalara, maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki çoğunlukla karar veriliyor.
Bu karar ve anlaşma şartları İstanbul’da belediyelere, diğer yerlerde il müdürlüğüne bildiriliyor.
Karara katılmayan maliklerin arsa payları, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara arsa payı değeri üzerinden açık artırma usulü ile satılıyor. Satış işlemlerinin sonlanmasıyla yeni yapıyla ilgili uygulamaya geçiliyor.
Riskli yapısı yıkılanlara, yeni yapılacak konutlar için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığından faiz desteği ve kira yardımı, devletin ilgili kurumları ve belediyeler tarafından da vergi ve harç muafiyeti gibi kolaylıklar tanınıyor.
