Kira sözleşmesini süresi dolmadan sona erdirerek işyerini tahliye eden kiracılarla ilgili uyuşmazlıkta Yargıtay son noktayı koydu. İlk derece mahkemesi ile istinaf tarafından bir aylık kira bedeli üzerinden belirlenen tazminatın, sözleşmede yer alan 6 aylık ihbar süresi dikkate alınarak yeniden hesaplanması gerektiğine karar verildi.
Kiracı İşyerini Sözleşme Bitmeden Tahliye Etti
Dava, bir lojistik deposunun kira sözleşmesi sona ermeden boşaltılması üzerine başladı. Taraflar, 2 Temmuz 2011 tarihinden geçerli olmak üzere 5 yıllık kira sözleşmesi imzaladı.
Sözleşmede kiracının kira ilişkisini sona erdirmek istemesi halinde en az 6 ay önceden bildirimde bulunması şartı yer aldı. Ayrıca 6 aydan daha kısa süre önce bildirim yapılması halinde, tahliyeyi takip eden bir aylık kira bedelinin de ödeneceği kararlaştırıldı.
Mülk sahibinin iddiasına göre kiracı herhangi bir bildirimde bulunmadan Ocak 2016’da işyerini tahliye etti.
Mülk Sahibi Tazminat Talebiyle Dava Açtı
Erken ve bildirimsiz tahliye nedeniyle zarara uğradığını ileri süren mülk sahibi, Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açtı. Davacı, başlangıçta 1 Ocak 2016 tarihinden itibaren faiz uygulanmak üzere 5 bin dolar talep etti.
Yargılama devam ederken talep edilen tazminat miktarı 805 bin dolara yükseltildi. Kiracı ise tahliye tarihinin tarafların karşılıklı anlaşması sonucunda belirlendiğini savundu. Mülk sahibinin kötü niyetli olduğunu ileri süren kiracı, davanın reddini istedi.
İlk Derece Ve İstinaf Bir Aylık Süreyi Esas Aldı
Sulh Hukuk Mahkemesi, taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için gerekli makul sürenin bir ay olduğu sonucuna vardı.
Mahkeme, işyerinin son aylık kira bedelinin 140 bin 630 dolar olduğunu belirleyerek davanın kısmen kabulüne hükmetti. Buna göre kiracının mülk sahibine 140 bin 630 dolar makul süre tazminatı ödemesine karar verildi.
Tarafların karara itiraz etmesi üzerine dosya Bölge Adliye Mahkemesine taşındı. İstinaf mahkemesi de kira sözleşmesinin 10. maddesi ile bilirkişi raporunu dikkate alarak bir aylık kira bedeli üzerinden belirlenen tazminatı uygun buldu ve başvuruları esastan reddetti.
Yargıtay Sözleşmedeki 6 Aylık İhbar Süresine Dikkat Çekti
Dosyanın temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde bulunan fesih şartlarını inceledi.
Yüksek Mahkeme, kiracının sözleşmeyi süresinden önce sona erdirmesinin haklı bir nedene dayandığının kanıtlanamadığını belirledi. Ayrıca taşınmazın sözleşmede öngörülen bildirim süresine uyulmaksızın tahliye edildiği tespit edildi.
Kararda, tarafların kira sözleşmesinde 6 aylık fesih ihbar süresi belirlemiş olmasına dikkat çekildi. Yargıtay, bu sürenin makul süre tazminatının hesabında dikkate alınması gerektiğine hükmetti.
Tazminat Hesabında Sözleşme Hükmü Belirleyici Oldu
Yargıtay, erken tahliye nedeniyle oluşan zararın, taşınmazın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kalmasından kaynaklanan kira kaybıyla ilgili olduğunu değerlendirdi.
Bununla birlikte, tarafların sözleşmede açık şekilde 6 aylık ihbar süresi kararlaştırdığına işaret eden Yargıtay, tazminat hesabının yalnızca taşınmazın fiilen yeniden kiralanabileceği makul süre üzerinden yapılamayacağı sonucuna vardı.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Bölge Adliye Mahkemesinin kararını ortadan kaldırarak Sulh Hukuk Mahkemesinin hükmünü oy birliğiyle bozdu. Böylece dosyada tazminat hesabında bir aylık kira süresi yerine sözleşmede kararlaştırılan 6 aylık ihbar süresinin dikkate alınmasının önü açıldı.
Karar Her Erken Tahliye İçin Emsal Anlamına Gelmiyor
Yargıtay kararında belirleyici olan hususun, dava konusu kira sözleşmesinde yer alan özel hükümler olduğu ortaya konuldu. Bu nedenle karar, her erken tahliye olayında kiracının otomatik olarak 6 aylık kira bedeli tutarında tazminat ödeyeceği şeklinde yorumlanmıyor.
Uyuşmazlıklarda kira sözleşmesindeki fesih ve bildirim hükümlerinin yanı sıra tahliyenin koşulları ve somut olayın özellikleri de tazminat hesabında önem taşıyor.
